Condomínios do Rio estão isolados com enchente

O ourives Juan Ferraz Ferreira, 27 anos, está isolado com a esposa e o filho de três anos em casa, sem previsão de saída: a água cobriu por inteiro o deque do condomínio onde ele mora na Ilha da Gigoia, na Barra da Tijuca, única forma de acesso dos moradores ao restante da cidade do Rio.

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“Nós temos um deque onde param os barcos para o transporte até a rua e a lagoa subiu tanto que não dá para ver mais o deque. Não tem mais como os barcos chegarem”, conta o morador. “Aqui ninguém sai, ninguém entra”, diz Ferreira.

Ele diz que a energia oscila muito na casa e que não há relato de feridos entre os vizinhos.

Parte de condomínio coberta pela água na Ilha da Gigoia, Barra da Tijuca. (Foto: Juan Ferraz Ferreira/VC no G1)

O alagamento foi mais sentido pelos moradores que estão em casas na parte mais baixa do condomínio, segundo Ferreira, que mora na parte de cima.

“Tem um monte de gente tirando água de dentro de casa com um balde”, relata. “Estamos receosos porque ninguém nunca viu isso aqui dessa forma”, diz.

As cenas de inundação impressionam até o filho pequeno de Juan. "Ele chama a água de 'puma', e fica dizendo: tem muita puma papai, tem muita puma".

Foto enviada por morador ao G1 mostra condomínio atingido pela água. (Foto: Juan Ferraz Ferreira/VC no G1)

Emidio Campos
Gestor de Segurança
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Reintegração a força desocupação de condomínio invadido

Luiz SettiNão houve confronto entre policiais e moradores

As 96 famílias que ocupavam os cinco prédios do condomínio Ilhas do Sul, no Central Parque, foram obrigadas a sair dos apartamentos no início da manhã desta terça-feira. Mesmo sabendo sobre a liminar que autorizava a reintegração de posse dos imóveis invadidos, muitos moradores ainda confiavam na possibilidade de permanecer no local e foram surpreendidos com a chegada de mais de cem policiais. Um esquema de segurança reforçado, com aproximadamente 25 viaturas da Polícia Militar, incluindo homens da cavalaria e demais companhias, foi mobilizado para garantir a desocupação dos 140 apartamentos que aconteceu pacificamente.

Por volta das 5h20 já era possível notar na frente do condomínio a movimentação de alguns moradores que esperavam a polícia e avisaram os vizinhos que ainda dormiam quando as viaturas foram avistadas. Às 6h50 uma oficial de justiça entrou no condomínio escoltada por aproximadamente 20 PMs, sob o comando do Major Tardelli, recebido por assessores políticos do deputado estadual Raul Marcelo (Psol).

As famílias tiveram seus pertences levados por caminhões-baú até a casa de parentes ou em um galpão, alugado pela construtora Multimil, responsável pela ação que resultou na liminar. A Prefeitura colocou à disposição assistentes sociais que ofereceram abrigo a quem não tem para onde ir.

Emidio Campos
Gestor de Segurança
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Vandalismo em condominio como combater

Adolescentes são rebeldes por natureza, ainda mais quando se juntam. Em um condomínio não é diferente e atitudes que podem causar confusão não faltam. Saber como lidar com estas situações é sempre um grande desafio para os síndicos e os dilemas sobre o que fazer são muitos.

A rebeldia por parte dos adolescentes em um condomínio pode levar a varias situações, que vão desde casos mais simples como barulho em demasia, como outros mais graves como uso de drogas e atitudes de vandalismo. Porém, em todos os casos, um fato é considerado certo pelos especialistas: a primeira coisa a se fazer é conversar com os pais do adolescente e não com ele.

Para o advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em causas condominais, a primeira atitude a ser tomada pelo síndico é chamar os pais das crianças e adolescentes rebeldes para uma reunião, juntamente com o subsíndico e os membros do Conselho, para expor os acontecimentos e tomar as providências. “Não é interessante que o síndico participe dessa conversa desacompanhado do subsíndico e dos membros do conselho, porque os pais, que normalmente defendem seus filhos, poderão crer que se trata de implicância pessoal”, afirma.

Para a psicóloga Daniela Carvalho, é importante sempre a conscientização dos pais, já que muitas vezes o filho somente repete o comportamento dos próprios pais em suas atitudes. “Uma discussão com o vizinho, jogar lixo pela janela e outras possíveis atitudes dos pais podem contribuir para o não cumprimento das regras pelos filhos”, comenta.


Ameaça não
Em casos onde a rebeldia dos jovens passa do ponto e eles chegam a cometer ações de vandalismo como riscar carros na garagem, é importante que o síndico ou administradora tome cuidado para que nenhuma ameaça seja feita a estes jovens.

De acordo com o advogado Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques, do escritório especializado em causas condominiais Rachkorsky Advogados Associados, são graves as conseqüências de uma ameaça a um adolescente e, por isso, antes de qualquer atitude a melhor dica é buscar orientação do jurídico. Só assim as providências cabíveis, como advertência, notificação, representação legal e, até mesmo, acionamento do Conselho Tutelar para intervenção nos casos mais graves, podem ser tomadas.

“Vale lembrar sempre que, de acordo com o ECA (Estatuto da Criança e do Adolescente) e mesmo o Código Civil, as crianças e adolescentes não podem ser expostas a situações vexatórias, constrangedoras ou mesmo ofendidas, pois as consequências ao ofensor são graves”, afirma Marques.


Flagrado pela câmera
Apesar de visar a segurança do condomínio, a instalação das câmeras de segurança podem ser também vistas como uma espécie de desafio para os jovens. De acordo com a psicóloga Daniela Carvalho, especializada em psicologia organizacional, é importante existir uma conscientização de que as câmeras servem, primeiramente e fundamentalmente, para a segurança de todos e que o fato de inibir o comportamento intransigente seria uma consequencia.

Caso a ação do jovem riscando um carro tenha sido flagrada pelas câmeras de segurança do condomínio, há dois caminhos possíveis a serem tomados segundo Marques.

Um deles é deixar que a administradora ou departamento jurídico envie uma correspondência à unidade do adolescente, com a cópia das imagens do flagrante de desrespeito ao patrimônio alheio e apresente cópia da nota ou recibo do conserto do veículo. O síndico pode, ainda, entrar em contato após a correspondência com o responsável legal e combinar o pagamento. Se houver recusa, o síndico deve cobrar o dano judicialmente através do juizado especial (como pessoa física). Já se o caso for mais grave, pode, inclusive, multar a unidade por comportamento incompatível com as normas do condomínio e referendar a questão em assembleia subsequente.

Síndico Mirim
Uma saída para inibir situações de rebeldia de crianças e adolescentes no condomínio é envolver, cada vez mais, os jovens nos problemas do condomínio para que participem e também possam ser ouvidos. Para isso, de acordo com Marques, deve-se identificar um menor que se destaque entre os demais, como um líder natural entre aqueles mais agitados e nomeá-lo como um “síndico mirim”.

“Desta forma, ele terá poderes para constituir um conselho para ajudá-lo e delegar algumas tarefas como, por exemplo, vistoriar a quadra de esportes, salão de jogos, piscina e realizar reuniões que contribuam com sugestões de melhoria no condomínio”, aconselha. Desta forma, chamando-os à responsabilidade e à vida social do condomínio, passarão de agitadores a colaboradores. “Todos ganharão com isso, inclusive a massa condominial”, finaliza.

Também a favor da criação do síndico mirim, Daniela Carvalho ainda lembra que o fato de envolver os adolescentes em projetos e ações no condomínio, como reciclagem ou jardinagem, desenvolve neles o hábito de cuidar e, com isso, não ficam com tempo ocioso para pensar em destruir o patrimônio. “Desta forma eles passam a se sentir como proprietários e colaboradores, e não apenas um morador que deve seguir ordens”.

Quando nada funciona
De acordo com os especialistas, no caso de nenhuma ação surtir efeito e houver reincidência, o síndico deverá notificar os pais, com protocolo, e posteriormente, se não for atendido, aplicar multa, cuidando para que seja na forma prevista pela convenção do condomínio e pelo regulamento interno.

O advogado Daphnis Citti de Lauro acredita que essa precaução é importante pois, geralmente, as pessoas não pagam essas multas, que acabam tendo que ser cobradas em juízo. E, para que isso seja possível, é necessária a apresentação de provas fotográficas, testemunhais, entre outras.

Em casos mais graves, Alexandre Marques lembra ainda que pode ser convocada uma assembleia para discutir com os demais condôminos as medidas extras ou judiciais necessárias e mesmo policiais, no caso de tráfico de droga por menor em condomínio por exemplo. “Lembrando que a responsabilidade do síndico é objetiva (Artigo 1.348 C.C.), não dependendo dele a ‘vontade’ em adotar as providências, mas o dever de agir em defesa dos interesses da massa condominial que o constituiu para a função”, adverte.


Emidio Campos
Gestor de Segurança
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Arbitragem em condominio o que significa

Muitas vezes, questões que envolvem a justiça podem demorar muito, causando frustração nas partes envolvidas. Nas relações condominiais não é diferente. Existem, contudo, alternativas que podem ser utilizadas para resolver situações extrajudicialmente.

Nas situações de mediação ou arbitragem, nem sempre um sai ganhando e outro perdendo. As distintas alternativas primam pelo fortalecimento da negociação entre as partes e a obtenção de resultados mais rápidos e positivos, cada uma com suas particularidades.

O que é mediação e o que é arbitragem

A mediação é um procedimento extrajudicial no qual as controvérsias são resolvidas através do consenso das partes. Neste caso, uma terceira pessoa, independente e imparcial, é escolhida para ser o mediador, tendo como função facilitar a comunicação entre as partes para que possam construir um acordo.

 

De acordo com Hamilton Quirino, no livro “Condomínio Edilício”, é importante assinalar que o mediador não deve dar opiniões sobre o conteúdo do negócio, podendo reunir-se com as partes quantas vezes se fizer necessário, em conjunto ou separadamente. “As reuniões permitem ao mediador criar um clima propício para a negociação, identificar o real interesse das partes, ajudando-as a encontrar um terreno de entendimento que lhes permita solucionar as desavenças”, afirma. O mediador não julga nem decide, mas ajuda os envolvidos a resolverem seus conflitos mediante suas necessidades e interesses.

 

A arbitragem também é um meio alternativo de se resolver conflitos fora do judiciário no qual uma terceira pessoa é nomeada para solucionar o impasse entre as partes. De acordo com a explicação do advogado Daniel Figueiredo Quaresma, a figura do juiz é substituída pela do árbitro e suas decisões têm força de sentença judicial.

 

O procedimento da arbitragem é administrado por uma pessoa ou um colegiado de pessoas, denominados árbitros, sempre em número ímpar e escolhidos pelas partes espontaneamente e em comum acordo e que possuem o poder de decisão outorgado por elas.

 

De acordo com a advogada especializada em Direito Condominial e árbitra atuante na CABAM - Câmara Brasileira de Arbitragem e Mediação Lílian Prado, é importante salientar que a eleição pelo procedimento arbitral implica no afastamento da Jurisdição Estatal como órgão pacificador, uma vez que trata-se de uma opção voluntária das partes a um procedimento alternativo e diverso da Jurisdição Estatal, pois além de ser sigiloso, não admite recursos.

 

No condomínio

Ainda de acordo com a advogada Lílian Prado, nas questões condominiais, a mediação e a arbitragem podem ser utilizadas sempre que o objeto do conflito tratar-se de direito patrimonial disponível. “Isso significa sempre que tratarmos de questões as quais as partes possam livremente transacionar sem interferir em normas cogentes de interferência estatal, tais como: Direito tributário, direito penal etc.”, afirma.

 

Alguns exemplos nos quais a arbitragem é largamente utilizada em questões condominiais: conflitos de garagens, barulho, criação de animais, inadimplência das cotas e taxas condominiais, uso de áreas comuns, desentendimentos entre vizinhos, constituição de condomínio irregular, conflitos entre condomínio e incorporadora, entre outros.

 

Para utilizar a mediação e arbitragem no condomínio, o primeiro passo é a eleição do procedimento e dos árbitros - que pode ser realizada por meio de um pacto contratual, antes do conflito ser instaurado, chamado Cláusula Compromissória, ou após o conflito instaurado.

 

A advogada Lílian Prado lembra ainda que o modelo de Cláusula Compromissória afirma que eventuais dúvidas e controvérsias decorrentes das relações condominiais e do cumprimento das determinações do estatuto condominial e da legislação específica inerente às relações condômino-condomínio serão dirimidas por meio da Arbitragem e fica eleita a CABAM - Câmara Brasileira de Arbitragem e Mediação para a solução do conflito.

 

Inserção na convenção

Porém, para que a arbitragem possa ser utilizada em condomínios é necessário incluir na convenção do condomínio uma cláusula que preveja o uso do método extrajudicial na resolução de impasses.

 

A cláusula pode ser inserida tanto na elaboração da convenção condominial quanto na vigência dela por meio de aditamento. Além disso, também é possível inserir a cláusula posteriormente ao surgimento do conflito desde que seja em comum acordo. De acordo com a advogada Lílian Prado, esta inclusão deve ser feita mediante a convocação de uma Assembléia Geral com fim específico e maioria de 2/3 dos votos dos condôminos.

 

Como uma alteração na Convenção Condominial é sempre trabalhosa e polêmica, a advogada sugere que a saída para a utilização desse meio alternativo seja o conhecimento, ou seja, a divulgação através de palestras promovidas por instituições competentes dentro dos condomínios, para apresentar os benefícios da sua utilização.

 

“Desta forma, é possível apresentar aos condôminos, síndicos e demais interessados uma opção jurisdicional no momento da instauração processual, em que, mesmo não existindo a previsão da Arbitragem na Convenção Condominial, após o conflito instaurado, as partes, de comum acordo, optam pela arbitragem e assinam um Compromisso Arbitral, elegendo a instituição para administrar a solução daquele conflito específico”, afirma.

 

Vantagens para ambos os lados

No caso de condôminos inadimplentes, a utilização da arbitragem pode tanto trazer vantagens ao condomínio quanto ao condômino. Além de a arbitragem ser mais rápida do que a justiça, através deste meio o condomínio não tem seu nome exposto publicamente, já que os resultados das decisões são de conhecimento restrito das partes. “Além disso, não há, para o condômino, o desgaste físico, psicológico e financeiro causado em virtude de uma demanda proposta na esfera judicial”, afirma o advogado Daniel Figueiredo Quaresma, em artigo.

 

Para o condomínio, utilizar a arbitragem faz com que a recuperação do crédito seja feita de forma mais rápida do que judicialmente, além de funcionar com a mesma eficácia da sentença judicial. 

Quem paga as contas

Os honorários e despesas relacionadas à arbitragem, em regra, são custeadas em igual proporção pelas partes, já que a Lei da Arbitragem não estabelece como as partes devem arcar com os gastos. Sendo a arbitragem um procedimento voluntário, na qual prevalece o acordo entre as partes, é importante que as mesmas entrem em um acordo em relação ao assunto.

Emidio Campos
Gestor de Segurança
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