Quando se compra uma casa integrada num condomínio, adquire-se sempre mais do que a própria habitação, pois existem espaços de propriedade partilhada como, por exemplo, as escadas, os terraços e os elevadores.Existem, por isso, direitos e deveres que afectam, de igual forma, todos os proprietários relativamente a esses espaços comuns. Por outro lado, o simples facto de viver em condomínio faz com que, mesmo dentro da própria casa, tenham de ser respeitadas algumas regras indispensáveis a uma sã convivência.
Assim, aquando da aquisição da casa, ou até anteriormente, importa, desde logo, tomar conhecimento do conteúdo do título constitutivo, pois as normas contidas no mesmo são válidas para todos os condóminos, ainda que não residissem no prédio na altura da sua elaboração. Deste documento consta a descrição das várias fracções, o valor atribuído a cada uma delas, em termos de percentagem ou permilagem e, eventualmente, o regulamento do condomínio, referência à utilização a dar a cada fracção ou às partes comuns e à forma de resolução de eventuais conflitos entre condóminos.
É também a existência de partes comuns que determina que todos os condóminos sejam chamados a participar na sua administração através da assembleia de condóminos, tomando decisões referentes a assuntos de maior responsabilidade como, por exemplo, a alteração do regulamento, a eleição do administrador, a aprovação do orçamento ou a realização de obras.
Por sua vez, a execução de tais decisões e a responsabilidade pela gestão corrente do edifício incumbe ao administrador, o qual, de entre o vasto leque das competências que lhe são legalmente atribuídas, é o responsável, por exemplo, pela convocação da assembleia de condóminos, elaboração do orçamento de receitas e despesas relativas a cada ano, cobrança das receitas e realização das despesas comuns, prestação de contas à assembleia e representação dos condóminos perante as autoridades administrativas.
No entanto, e porque nem sempre aparecem candidatos dispostos a aceitar tal tarefa, é cada vez mais frequente o recurso a empresas especializadas, porém, conforme concluímos em estudo publicado no início do ano, muitos são os que os que se encontram insatisfeitos com o seu trabalho. A actividade destas empresas não é regulada nem existe uma entidade supervisora à qual possa recorrer em caso de conflito, pelo que convém tomar alguns cuidados na sua contratação, nomeadamente, pedindo referências junto de condomínios vizinhos, certificando-se que a empresa se encontra legalizada e negociando um contrato adequado às necessidades do condomínio. Como salvaguarda, poderá ainda ser reservado o direito de veto do condomínio em decisões importantes (por exemplo, obras) e ser nomeado um administrador residente para acompanhar a empresa, assinar cheques e autorizar débitos em conta.
Finalmente, e porque concluímos no estudo publicado no inicio do ano que muitos são ainda os condomínios que não têm fundo comum de reserva, aproveitamos para recordar a importância da sua constituição para fazer face aos custos com obras de conservação das partes comuns e eventuais situações inesperadas.
Caso tenha interesse em saber mais sobre este assunto, participe no Seminário subordinado ao tema “Viver melhor em condomínio” que terá lugar no dia 19 de Maio, no Edifício Pirâmide em Abrantes.
Marta Costa Almeida – Jurista
Emidio Campos Gestor de Segurança http://segurancadecondominio.blogspot.com
