Inquilino no condomínio

Inquilino no condomínio
Todo inquilino deve seguir à risca a Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio, como qualquer outro morador.

As despesas ordinárias sempre devem ser pagas pelos inquilinos, ao contrário das extraordinárias, de responsabilidade do proprietário. As taxas e os impostos só serão pagos pelo inquilino se houver uma cláusula no contrato especificando que essas despesas devem ser arcadas por eles.

A constituição e as cotas do Fundo de Reserva são de responsabilidade do proprietário-locador, no entanto, compete ao inquilino a recomposição do Fundo quando utilizado em despesas ordinárias (art. 23, item 'i' da Lei do Inquilinato).

Quaisquer danos causados pelo inquilino ao imóvel devem ser obrigatoriamente reparados por ele, não apenas em sua unidade mas também nas áreas comuns. Caso os reparos em sua unidade seja incumbência do locador, o inquilino é obrigado a consenti-los, podendo requerer o direito de abatimento do aluguel se tiver duração superior a 10 (dez) dias, proporcionalmente ao período excedente.

Em uma Assembléia em que estejam na pauta as questões de despesas ordinárias, o inquilino terá total liberdade de opinar, se o proprietário-locador não estiver presente, podendo ter direito a voto, independentemente de procuração. Nos demais assuntos, ele não poderá votar, a não ser que disponha de uma procuração, dada pelo proprietário-locador, conferindo-lhe poderes de decisão, específicos para aquela Assembléia.

É dever do locador informar ao locatário sobre as normas e o funcionamento do condomínio. Uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno deverá ser fornecida, para que o inquilino se intere e possa seguir corretamente todas as regras estabelecidas pela convenção.

Emidio Campos Consultor de Segurança

Administradora de Condomínios

Administradoras de Condomínios
Levando-se em conta não ser tarefa fácil encontrar alguém que se disponha a ser síndico, que tenha além de tempo necessário para o desempenho da função, ainda um mínimo de aptidões exigidas para o cargo, que por si só já impossibilitaria o acréscimo de outros afazeres, quais sejam: de cuidar da cobrança, da contabilidade, da manutenção dos equipamentos e bens do condomínio, da compra de materiais, do controle de pessoal, observando as leis trabalhistas e previdenciária, entre outras que envolvem conhecimentos técnicos e obrigações legais, vinculados à administração de um condomínio.
Assim, muitos Síndicos preferem contratar os serviços de uma empresa administradora. Na realidade, as taxas cobradas pelas administradoras são bastante módicas, principalmente, levando se em conta à proporção e qualidade de serviços que prestam através de sua equipe técnica, com relação ao custo que isto representa para o condomínio.
Não é verdadeira a afirmação de que a administradora só faz pagar e receber. Se nos aprofundarmos na questão de tudo o que é mais preciso prever, estudar, saber, entender e fazer, para chegar àquela conclusão simplista, por certo se surpreenderiam com a quantidade e diversidade dos trabalhos e conhecimentos que devem possuir os funcionários desta empresa auxiliar, para manter em ordem o condomínio, livrando-o de se verem às voltas com fiscalizações e assumindo, ela administradora, o ônus por falha de seus servidores. Este, aliás, é um dos pontos básicos para a escolha de uma boa administradora, além, é claro da idoneidade financeira e patrimonial, para a guarda e manuseio dos valores da massa condominal.
A responsabilidade na escolha da empresa administradora é de grande relevância e deve merecer uma análise mais profunda, pois aos problemas já citados acrescente-se um novo: o da concorrência crescente e impiedosa. Vemos hoje a interferência de pessoas despreparadas, as quais sem conhecimento suficiente sobre a matéria se nomeiam administradores.
Empresas sem estrutura se aventuram no mercado, sem compreender o que acontece ao seu redor, acabam por marginalizar-se devorando-se a si mesmas, e, em casos extremos a empresa simplesmente desaparece ou é absolvida por concorrentes mais impiedosos. Somos partidários pela especialização e pelo conhecimento completo, o mais possível do ramo de atividade da administração de condomínios.
Assim, recomendamos a contratação de uma empresa administradora que tenha como objetivo empresarial básico a administração de condomínios, pois o profissionalismo é o grande fator que explica a superioridade de uma empresa sobre as outras. O critério apenas do preço, muitas vezes poderá levar os condomínios a incorrer em erro.
Emidio Campos Consultor de Segurança

Contratação de Empresas em Condomínios

Contratação de Empresa

Na contratação de empresas alguns cuidados são bem semelhantes à contratação de autônomo: Deve haver um contrato de prestação de serviços, pesquisa da empresa junto ao mercado, registro do CNPJ, satisfação dos clientes já atendidos, etc. Além disso, o condomínio deve atentar para os seguintes tópicos: PAGAMENTO:
• Qualquer tipo de compra ou contratação de serviços exige nota fiscal
• Existem dois tipos de serviços: Manutenções mediante contrato e mediante empreitada (com aplicação de mão-de-obra)
• Em ambos os casos, se as notas fiscais pagas somarem mais de R$ 5.000,00, deve-se reter a título de contribuição ao PIS/COFINS/CSSL 4,65%, do total da nota fiscal. Este valor deverá ser recolhido através de um DARF (Documento de Arrecadação Federal) sob o código 5952.
Saiba mais no site da Receita Federal:
- Alíquotas
- Pagamentos

Nos casos de prestação de serviços por empreitada, além da obrigação acima prevista, deve-se reter ainda 11% sobre o total da nota fiscal ou recibo emitido, a título de Retenção da Previdência Social. Este valor deverá ser recolhido através de GPS com o código 2631, no dia 2 do mês seguinte ao da prestação de serviços.
• Se a empresa prestadora do serviço for optante pelo SIMPLES, ela será isenta do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSSL, mas deverá ter retido 11% de INSS conforme descrito acima.
• Caso o prestador de serviço esteja localizado em outro município, deve-se também reter o ISS que deverá ser recolhido à Prefeitura onde o condomínio está localizado. Para São Paulo (SP), veja mais detalhes no site da prefeitura.
• Todas estas retenções estão a cargo do tomador dos serviços (condomínio/síndico), portanto deve-se analisar criteriosamente cada nota fiscal envolvida nas operações do condomínio.
Significado das siglas:
• PIS - Programa de Integração Social
• COFINS - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social
• CSSL - Contribuição Social Sobre o Lucro
• INSS - Instituto Nacional de Seguridade Social
• ISS - Imposto Sobre Serviços
• GPS - Guia da Previdência Social
• DARF - Documento de Arrecadação da Receita Federal
• RG - Registro Geral
• CPF - Cadastro de Pessoa Física
• CNPJ - Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica
• SIMPLES - Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das Empresas de Pequeno Porte
• CCM - Cadastro de Contribuinte Municipal
Arquivamento de documentos
• Para os documentos relativos a pagamentos, notas fiscais, impostos etc., o arquivamento deve ser feito por, pelo menos, 6 anos.
• Documentos relacionados com o INSS e FGTS, o arquivamento deve ser feito por tempo indeterminado
Emidio Campos Consultor de Segurança

Brigada de incêndios no condomínio

Brigada de incêndios no condomínio
Inicio de incêndios poderá ser sempre evitados pela equipe de brigada de incêndio . um serviço dos mais importantes e pode ser criado em condomínios, aproveitando o contingente de funcionários do condomínio. Porém é essencial que esses servidores deveram ser bem treinados.
O treinamento pode ser dos mais simples. O essencial é que sejam práticos e priorizem a observância de procedimentos corriqueiros e realmente urgentes quando o perigo de fogo é também de caráter urgente.
A desinformação das pessoas é muito maior do que se supõe. E a formação das brigadas de incêndios torna-se desta forma mais importante ainda porque evita perdas financeiras desnecessárias.
Durante os treinamentos, os funcionários dos condomínios, entre zeladores e porteiros, devem aprender, por exemplo, a identificar e utilizar o extintor adequado para cada tipo de acidente com manifestação de fogo.
Os pequenos incêndios que surgem de problemas na parte elétrica são os de ocorrência mais constante e exemplificam bem os casos em que não podem ser combatidos com água. Em equipamento ou fiação elétrica só é aconselhável o uso de extintor à base de gás carbônico e pó químico. Essa advertência que parece óbvia para muitos é bastante ignorada nos condomínios. E esse deslize pode ser fatal, pois a água é boa condutora de energia elétrica.
Outra obviedade é o local para instalação dos extintores, que deve ser de fácil acesso e em área estratégica mantida sempre desobstruída. Quanto às despesas condominiais, estas serão pouco significativas ou mesmo mínimas, uma vez que não há necessidade, como foi dito, de se contratar novos funcionários.

Emidio Campos Consultor de Segurança