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terça-feira, 12 de abril de 2011

Locação de moradia de zelador pode trazer risco




A locação das antigas moradias dos zeladores nem sempre é uma boa opção. Apesar de alguns exemplos positivos, especialistas afirmam que a renda extra pode acabar gerando dor de cabeça.
— Por se tratar de uma área comum, e não uma unidade residencial registrada, a locação não tem base jurídica. É um ponto de insegurança, pois, na hora do despejo, não se sabe qual norma deve ser seguida — afirma o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges.
Como se trata de uma decisão complicada, é necessária a aprovação de dois terços dos moradores para que a locação possa ser efetivada. Foi o que aconteceu no Condomínio Lemos Cunha, em Icaraí, Niterói. A moradora Cecy Martins, de 80 anos, conta que, apesar do receio e das discussões na hora da votação, o aluguel, hoje, é comemorado.
A moradia, porém, não precisa ser utilizada somente para o aluguel. Segundo o diretor da Abadi, o melhor é usar o local para o condomínio, como uma despensa ou um escritório para a administração, por exemplo.
Caso o novo uso requeira obras para modificar a estrutura, cuidado! É preciso ter a aprovação por unanimidade. Sem saber desta obrigatoriedade, um condomínio na Tijuca decidiu quebrar uma das paredes da moradia para aumentar a garagem. Como não foi aprovada por todos, a obra não autorizada acabou recebendo uma notificação da Secretaria municipal de Urbanismo, o que provocou muita polêmica.
Com o aumento de casos como este, o vereador Rubens Andrade (PSB) elaborou o projeto de lei 812/2011, que visa modificar a Lei 1.218, de 1988, para que a aprovação se dê apenas com a maioria dos votos. Contudo, como a proposta ainda não foi votada na Câmara, é melhor não correr riscos.
Fique por dentro
Legislação
De acordo com a Lei 1.218, de 11 de abril de 1988, qualquer modificação nas áreas comuns de um condomínio devem ser aprovadas por unanimidade, podendo gerar multas em caso de descumprimento.
Projeto
O Projeto de Lei 812/2011, de autoria do vereador Rubens Andrade (PSB), pede a aprovação da modificação das moradias funcionais, baseada apenas na decisão da maioria dos condôminos. No entanto, a alteração só poderia acontecer caso o imóvel não estivesse ocupado por funcionários do prédio.
Possibilidades
A moradia do zelador pode ser utilizada como fonte de renda extra com a locação ou se transformar em escritórios, salas de arquivo e academias de ginástica.
Vantagens
O aluguel da unidade pode ajudar o condomínio a realizar obras de manutenção ou qualquer outra despesa extraordinária que o condomínio venha a ter, diminuindo a necessidade de cotas extras para o pagamento das mesmas.
Desvantagens
Os apartamentos funcionais são considerados áreas comuns do prédio. Por isso, não são unidades registradas no Cartório Geral de Imóveis, e sua locação não tem base jurídica na Lei do Inquilinato. Em caso de inadimplência, não há regras específicas para o despejo do inquilino, podendo o processo se arrastar por tempo indeterminado na Justiça. Além disso, esses apartamentos costumam ficar em áreas estratégicas do prédio (perto de garagens, da portaria e das entradas de serviço do edifício) e não são bem monitorados, já que eram ocupados por funcionários de confiança. Assim, a escolha do inquilino deve ser feita com muita cautela. Para não correr riscos, recomenda-se sempre a intermediação de uma imobiliária. 
Perfil
As moradias destinadas a zeladores, na maioria das vezes, são uma quitinete ou apartamento de um quarto, ficam na parte dos fundos do prédio e não possuem vaga de garagem.
Valor
O valor da locação de unidades desse tipo pode custar até a metade do cobrado nos outros apartamentos do prédio. Quando a comparação é com unidades do mesmo perfil — no primeiro andar e nos fundos do edifício, e com apenas um quarto — a antiga casa dos zeladores chega a ser até 15% mais barata.
Especialistas
Especialistas do setor têm opiniões diferentes sobre o novo uso da moradia funcional. Para Marcelo Borges, da Abadi, a locação geraria "mais dor de cabeça do que renda". Edison Parentes, diretor da imobiliária Renascença, ressalta a necessidade de aprovação por, pelo menos, dois terços do assembleia dos moradores para a locação da unidade. Carlos Samuel Freitas, diretor comercial da Primar Administradora, considera que esse tipo de aluguel geraria um efeito complicado, porque mexe com o direito privado.


Emidio Campos Gestor de Segurança Golden Star Segurança Escolta e Porteiro http://segurancadecondominio.blogspot.com

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