Muitas vezes, questões que envolvem a justiça podem demorar muito, causando frustração nas partes envolvidas. Nas relações condominiais não é diferente. Existem, contudo, alternativas que podem ser utilizadas para resolver situações extrajudicialmente.
Nas situações de mediação ou arbitragem, nem sempre um sai ganhando e outro perdendo. As distintas alternativas primam pelo fortalecimento da negociação entre as partes e a obtenção de resultados mais rápidos e positivos, cada uma com suas particularidades.
O que é mediação e o que é arbitragem
A mediação é um procedimento extrajudicial no qual as controvérsias são resolvidas através do consenso das partes. Neste caso, uma terceira pessoa, independente e imparcial, é escolhida para ser o mediador, tendo como função facilitar a comunicação entre as partes para que possam construir um acordo.
De acordo com Hamilton Quirino, no livro “Condomínio Edilício”, é importante assinalar que o mediador não deve dar opiniões sobre o conteúdo do negócio, podendo reunir-se com as partes quantas vezes se fizer necessário, em conjunto ou separadamente. “As reuniões permitem ao mediador criar um clima propício para a negociação, identificar o real interesse das partes, ajudando-as a encontrar um terreno de entendimento que lhes permita solucionar as desavenças”, afirma. O mediador não julga nem decide, mas ajuda os envolvidos a resolverem seus conflitos mediante suas necessidades e interesses.
A arbitragem também é um meio alternativo de se resolver conflitos fora do judiciário no qual uma terceira pessoa é nomeada para solucionar o impasse entre as partes. De acordo com a explicação do advogado Daniel Figueiredo Quaresma, a figura do juiz é substituída pela do árbitro e suas decisões têm força de sentença judicial.
O procedimento da arbitragem é administrado por uma pessoa ou um colegiado de pessoas, denominados árbitros, sempre em número ímpar e escolhidos pelas partes espontaneamente e em comum acordo e que possuem o poder de decisão outorgado por elas.
De acordo com a advogada especializada em Direito Condominial e árbitra atuante na CABAM - Câmara Brasileira de Arbitragem e Mediação Lílian Prado, é importante salientar que a eleição pelo procedimento arbitral implica no afastamento da Jurisdição Estatal como órgão pacificador, uma vez que trata-se de uma opção voluntária das partes a um procedimento alternativo e diverso da Jurisdição Estatal, pois além de ser sigiloso, não admite recursos.
No condomínio
Ainda de acordo com a advogada Lílian Prado, nas questões condominiais, a mediação e a arbitragem podem ser utilizadas sempre que o objeto do conflito tratar-se de direito patrimonial disponível. “Isso significa sempre que tratarmos de questões as quais as partes possam livremente transacionar sem interferir em normas cogentes de interferência estatal, tais como: Direito tributário, direito penal etc.”, afirma.
Alguns exemplos nos quais a arbitragem é largamente utilizada em questões condominiais: conflitos de garagens, barulho, criação de animais, inadimplência das cotas e taxas condominiais, uso de áreas comuns, desentendimentos entre vizinhos, constituição de condomínio irregular, conflitos entre condomínio e incorporadora, entre outros.
Para utilizar a mediação e arbitragem no condomínio, o primeiro passo é a eleição do procedimento e dos árbitros - que pode ser realizada por meio de um pacto contratual, antes do conflito ser instaurado, chamado Cláusula Compromissória, ou após o conflito instaurado.
A advogada Lílian Prado lembra ainda que o modelo de Cláusula Compromissória afirma que eventuais dúvidas e controvérsias decorrentes das relações condominiais e do cumprimento das determinações do estatuto condominial e da legislação específica inerente às relações condômino-condomínio serão dirimidas por meio da Arbitragem e fica eleita a CABAM - Câmara Brasileira de Arbitragem e Mediação para a solução do conflito.
Inserção na convenção
Porém, para que a arbitragem possa ser utilizada em condomínios é necessário incluir na convenção do condomínio uma cláusula que preveja o uso do método extrajudicial na resolução de impasses.
A cláusula pode ser inserida tanto na elaboração da convenção condominial quanto na vigência dela por meio de aditamento. Além disso, também é possível inserir a cláusula posteriormente ao surgimento do conflito desde que seja em comum acordo. De acordo com a advogada Lílian Prado, esta inclusão deve ser feita mediante a convocação de uma Assembléia Geral com fim específico e maioria de 2/3 dos votos dos condôminos.
Como uma alteração na Convenção Condominial é sempre trabalhosa e polêmica, a advogada sugere que a saída para a utilização desse meio alternativo seja o conhecimento, ou seja, a divulgação através de palestras promovidas por instituições competentes dentro dos condomínios, para apresentar os benefícios da sua utilização.
“Desta forma, é possível apresentar aos condôminos, síndicos e demais interessados uma opção jurisdicional no momento da instauração processual, em que, mesmo não existindo a previsão da Arbitragem na Convenção Condominial, após o conflito instaurado, as partes, de comum acordo, optam pela arbitragem e assinam um Compromisso Arbitral, elegendo a instituição para administrar a solução daquele conflito específico”, afirma.
Vantagens para ambos os lados
No caso de condôminos inadimplentes, a utilização da arbitragem pode tanto trazer vantagens ao condomínio quanto ao condômino. Além de a arbitragem ser mais rápida do que a justiça, através deste meio o condomínio não tem seu nome exposto publicamente, já que os resultados das decisões são de conhecimento restrito das partes. “Além disso, não há, para o condômino, o desgaste físico, psicológico e financeiro causado em virtude de uma demanda proposta na esfera judicial”, afirma o advogado Daniel Figueiredo Quaresma, em artigo.
Para o condomínio, utilizar a arbitragem faz com que a recuperação do crédito seja feita de forma mais rápida do que judicialmente, além de funcionar com a mesma eficácia da sentença judicial.
Quem paga as contas
Os honorários e despesas relacionadas à arbitragem, em regra, são custeadas em igual proporção pelas partes, já que a Lei da Arbitragem não estabelece como as partes devem arcar com os gastos. Sendo a arbitragem um procedimento voluntário, na qual prevalece o acordo entre as partes, é importante que as mesmas entrem em um acordo em relação ao assunto.
Emidio Campos
Gestor de Segurança
http://segurancadecondominio.blogspot.com
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