Sempre que há conflito, especialmente de caráter financeiro, e uma vez frustrada a tentativa amigável de solução, restará ao judiciário, por acionamento de uma das partes, decidir a questão. Ocorre que por inúmeras razões, os tribunais não respondem à demanda que recebem diariamente.A justiça, porém, oferece outros instrumentos de solução de conflitos:
• mediação e arbitragem;
• juizados especiais para tratar de questões menos complexas;
• procedimentos de execução extrajudicial de garantia real (como no caso da alienação fiduciária de bem imóvel introduzida pela Lei 9514/97);
• procedimentos extrajudiciais de “inventário” e de “separação consensual e divórcio”.
Mais recentemente, a Lei estadual paulista 13.160, de 21 de julho de 2008, determinou que os Tabelionatos de Protesto de Títulos têm obrigação de receber também o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, assim como o crédito do condomínio e de multas devidos pelo condômino ou proprietário do imóvel.
Com a edição desta Lei, deve-se eliminar a barreira que se verificava até então no estado de São Paulo quanto à possibilidade de se levar a protesto o crédito decorrente de aluguel e encargos vencidos e não pagos, bem como das cotas de rateio de despesas condominiais.
Assistimos condôminos que deixam de pagar suas cotas de rateio para que, em momento posterior, negociem a quitação dos valores com o parcelamento do débito e a redução substancial dos encargos, provocando inevitável descontrole do fluxo de caixa do condomínio e sobrecarga da contribuição condominial àqueles que cumprem suas obrigações.
A Lei estadual autorizando o protesto de tal crédito acenou para a redução da inadimplência junto ao condomínio e, portanto, ao melhor controle das finanças.
Para os proprietários de imóveis que os colocam para locação, a Lei também se mostra bastante positiva, pois permite ao condomínio levar a protesto o boleto emitido em nome do locatário. Isso porque, nos termos do artigo primeiro da Lei 13.160/08, os tabelionatos poderão proceder ao protesto do título “decorrente das cotas de rateio de despesas e de aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade”. Portanto, encontrando-se o locatário na posse direta do imóvel, e tendo sido o condomínio notificado formalmente desse fato, a este fica reservado o direito de optar por protestar o locatário e não o locador (ou seja, o proprietário) do imóvel.
De modo a evitar maiores questionamentos sobre a liquidez e certeza dos créditos condominiais, recomenda-se que os síndicos atentem para os seguintes cuidados:
• Estarem com as contas devidamente aprovadas pela assembléia geral ordinária que deve ser realizada anualmente, dentro do prazo estabelecido na convenção de condomínio;
• As despesas condominiais objeto da cobrança devem decorrer do orçamento anual aprovado pela assembléia geral ordinária do condomínio;
• Em se tratando de despesas extraordinárias (e, portanto, não cabíveis ao locatário, mas tão somente ao proprietário do imóvel), devem ter sido aprovadas em assembléia geral do condomínio, respeitando-se o quorum legal e/ou convencional exigido para tanto;
• Atentar para que os boletos de cobrança tenham sido efetivamente entregues no endereço correto do proprietário (condômino) ou, se for o caso, do locatário.
Quanto aos créditos decorrentes de locação, ao proprietário cabe atentar para a correta elaboração do cálculo dos valores, discriminando de forma inequívoca aqueles referentes aos aluguéis vencidos e não pagos, bem como dos respectivos encargos previstos no contrato, cuja cópia autenticada também deverá ser apresentada ao Tabelionato de Protesto.
Importa também considerarmos o seguinte:
• As despesas condominiais constituem uma dívida fracionada de que são devedores os condôminos e, credor, o condomínio;
• Tais despesas são previamente apresentadas em um plano de orçamento anual aprovado em uma assembléia geral do condomínio;
• O código de processo civil qualifica como título executivo extrajudicial as dívidas decorrentes de aluguel de imóvel bem como seus encargos.
Ainda que o encaminhamento do título ao protesto acabe por estimular a quitação dos débitos em aberto, há de se ponderar que alguns são devedores contumazes e, com relação a estes, a Lei não deverá produzir nenhum efeito - servirá apenas como mais uma fonte inspiradora para suscitar infundados questionamentos sobre a sua aplicabilidade e, assim, protelar a decisão judicial do processo que deverá se instalar.
*Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.
Emidio Campos
Gestor de Segurança
http://segurancadecondominio.blogspot.com
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