CONDOMINIO - PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
I – PESSOAL

PORTARIA: Reflete os gastos com os porteiros, considerando que a mesma irá funcionar ininterruptamente, ou seja, 24 horas por dia, todos os dias do mês. Neste tópico, pode-se optar pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, no qual uma empresa se encarregará de todos os funcionários, ou pelo SISTEMA PRÓPRIO, no qual o condomínio é quem contrata os porteiros. Um quadro padrão de funcionários para portaria deverá prever:

UM PORTEIRO PARA O PERÍODO DA MANHÃ
UM PORTEIRO PARA O PERÍODO DA TARDE
UM PORTEIRO PARA O PÉRÍODO DA NOITE
UM FOLGISTA ( Para cobertura das folgas dos funcionários acima, já que o trabalho na portaria é ininterrupto, existindo inclusive aos domingos e feriados)
LIMPEZA : Reflete os gastos com os faxineiros, que deverão efetuar a limpeza das áreas comuns do condomínio, retirada do lixo colocado nas lixeiras pelos apartamentos, etc. Assim como na questão da portaria, pode-se optar pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, no qual uma empresa se encarregará de todos os funcionários, ou pelo SISTEMA PRÓPRIO, no qual o condomínio é quem contrata os porteiros.

ZELADOR: Um zelador, contratado pelo próprio condomínio e que geralmente reside no edifício, com turno de trabalho de 44 horas semanais.

II – ENCARGOS


INSS, FGTS, PIS: Para este item, leva-se em conta a remuneração dos funcionários, conforme explicado no item PESSOAL.

PROVISÕES: Provisão para 13o salário e férias. O provisionamento destas despesas tem como objetivo evitar variações no valor da cota mensal de condomínio, quando do vencimento das férias e do 13o salário. Assim, ao invés de, por exemplo, em novembro ser feito um rateio extra para pagamento do 13o salário, os condôminos pagam todos os meses um pequeno valor a mais de condomínio, no qual estão embutidas estas despesas. Deste modo, não é necessário o aumento do valor do condomínio no final do ano ou nos primeiros 12 meses, a contar da Assembléia Inaugural.

OBSERVAÇÃO: Caso o condomínio opte pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, estas provisões não são necessárias, já que no custo mensal do contrato com a empresa de terceirização estão embutidos todos os encargos e benefícios.
III - BENEFÍCIOS


CESTA BÁSICA: Benefício de concessão obrigatória, previsto pelo ACORDO COLETIVO da categoria.

SEGURO DE VIDA: Benefício de concessão obrigatória, previsto pelo ACORDO COLETIVO da categoria.

UNIFORME: Por questões de segurança e boa aparência, todos os funcionários do condomínio devem estar uniformizados. Este tópico revela os gastos com estes uniformes, que são, basicamente:

PORTEIROS E ZELADOR: Calça, camisa, gravata e sapatos
FAXINEIROS: Macacão de faxina, botas, luvas e outros.
PCMSO ( Programa de controle médico e saúde ocupacional - NR 7). Trata-se de uma norma do Ministério do Trabalho, que prevê a realização de exames médicos periódicos a todos os funcionários, dentre outros.

P.P.R.A (Programa de prevenção de riscos ambientais (NR - 9) . É também uma norma do Ministério do Trabalho, que visa minimizar a exposição dos trabalhadores a riscos ambientais, tais como falta de iluminação adequada, cadeiras fora de especificações ergonômicas, ambientes com ruídos excessivos, dentre outros. O P.P.R.A. deve ser renovado anualmente.



IV – CONSUMO


ÁGUA: Em condomínios, o consumo de água é medido por um único relógio ( hidrômetro). Assim, o condômino não recebe da concessionária uma conta de água de seu apartamento, pois seu consumo estará incluído na conta recebida pelo condomínio. Desta forma, a conta enviada pela concessionária reflete o consumo TANTO DAS ÁREAS COMUNS QUANTO DOS APARTAMENTOS.

LUZ: Diferentemente da água, para o caso da energia cada apartamento receberá sua própria conta, que irá refletir o consumo dentro de seu apartamento. Por sua vez, o condomínio receberá uma outra conta, que reflete o consumo de energia de toda a área comum, como por exemplo: Iluminação externa, iluminação das garagens e das áreas de lazer, consumo dos elevadores e das bombas, e outros.

GÁS: Alguns condomínios dispõe de medidores de gás individuais por apartamentos. Nestes casos, cada apartamento arca com seu próprio, ou recebendo uma conta da Congas, ou através do boleto de condomínio, quando a medição dos relógios é feita mensalmente pelo zelador e os valores são cobrados pela administração. Caso o condomínio não possua medidores individuais, o consumo total de gás é incluído na Previsão Orçamentária ( como ocorre por exemplo com o consumo de água)

TELEFONE: Em geral os condomínios possuem um telefone, que fica ligado na guarita. Este tópico reflete os gastos mensais com o pagamento da conta desta linha.

V - MANUTENÇÃO MENSAL


ELEVADORES: Todo condomínio é obrigado, por Lei, a manter um contrato de manutenção com uma empresa que será responsável por zela pelos elevadores. Geralemente, este contrato é firmado com o próprio fabricante dos equipamentos, ainda pela construtora, antes da entrega do edifício. Existem basicamente dois tipos de contratos, ambos possuído vantagens e desvantagens:


MANUTENÇÃO: Esta modalidade de contrato inclui a troca de quase todas as peças, ou seja, o custo com reposição de peças diminui consideravelmente. Em contrapartida, é um contrato mais caro do que a modalidade conservação ( abaixo)

CONSERVAÇÃO: Esta modalidade de contrato não inclui a troca de peças, ou seja, o custo com reposição de peças aumenta consideravelmente. Em contrapartida, é um contrato mais barato do que a modalidade manutenção, explicada acima.
BOMBAS: É importante que o condomínio mantenha contrato com empresas especializadas, objetivando a conservação e seus equipamentos. Um dos principais é o contrato de conservação das bombas de água que abastecem as áreas comuns e os apartamentos. Assim, em geral é firmado um contrato de manutenção preventiva, no qual são cobradas apenas as peças de reposição.

INTERFONES/PORTÕES/ANTENA: Tal como no caso das bombas, trata-se de contrato de manutenção preventiva, no qual são cobradas apenas as peças de reposição.

MATERIAL DE LIMPEZA E PISCINA: O material de limpeza é aquele utilizado para as áreas comuns, tais como detergentes, sabão, sacos de lixo e outros. Por sua vez, os materiais de pisina são os produtos químicos utilizados na mesma, visando manter a qualidade da água dentro da conformidade das normas ( PH, limpidez, etc)

VI - MANUTENÇÃO EVENTUAL @


SEGURANÇA : O condomínio possui diversas obrigações periódicas, previstas na Legislação vigente e que devem ser cumpridas dentro dos prazos previstos, algumas mensais, outras semestrais, anuais ou bienais. Dentre estas obrigações, destacamos:

Vistoria dos Para-raios, recarga dos extintores, manutenção de luz de emergência, atestado das instalações de gás, formação de brigada de incêndio, renovação do AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, etc.

SANITÁRIA: Também periodicamente ( neste caso a cada seis meses), devem ser feitos os seguintes serviços: Limpeza e desinfecção das caixas d´água, dedetização e análise química e bacteriológica da água.

HIDRÁULICA/ ELÉTRICA: Custos com pequenos reparos, reposições de peças, etc.

PATRIMONIAL: Custos com pequenas pinturas, compra de peças, etc.

VII - SEGURO

SEGURO GERAL: É obrigatório por Lei que todo condomínio possua um Seguro, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte. Além destas coberturas, é importante que a apólice também preveja coberturas contra, danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, responsabilidade civil síndico/condomínio/garagista e outras. IMPORTANTE: Este seguro não cobre os equipamentos, móveis, bens e outros dos condôminos, que deverão ser objeto de apólice individual, caso o condômino assim desejar.

VIII – ADMINISTRATIVAS


CÓPIAS/CORREIO/ CARTÓRIO : Cópias tiradas para o condomínio( cartas, editais, circulares, etc, bem como gastos com postagem de documentos ( envio aos condôminos de boletos bancários, comunicados, cartas, etc. ), além de registro das atas das Assembléias em cartório, dentre outras.

DESPESAS BANCÁRIAS: Tarifas debitadas pelo banco, tais como: tarifa de cobrança por boleto pago, talões de cheques, extratos, etc. )

TAXA DE ASSESSORIA: Honorários da administradora.

DIVERSAS: Compra de livros ( atas, sugestões, reclamações), notificações, etc.




SISTEMA DE CONTABILIZAÇÃO - PLANO DE CONTAS
As receitas e despesas do condomínio são contabilizadas utilizando-se um PLANO DE CONTAS, de modo a dividir as entradas e saídas em grupos.



O Plano de Contas é dividido em 03 partes, 1º, 2º E 3º GRAUS, onde o 1º Grau indica o Grupo de contas principais, como por exemplo, ORDINÁRIA, OU FUNDO DE MELHORIAS, o 2º Grau indica o Centro de Custo, ou seja, despesas com grupo de PESSOAL, ENCARGOS, MANUTENÇÃO, etc., e finalmente o 3º Grau que indica dentro de cada centro de custo o que foi gasto, de uma maneira consolidada, ou seja, dentro de PESSOAL o que se gastou com Liquido de Salários, Vales, Férias, etc., conforme exemplo prático abaixo discriminado:

Supondo que um determinado condomínio possua duas contas principais ( " DE PRIMEIRO GRAU" ), ou seja, a CONTA ORDINÁRIA e a CONTA FUNDO DE MELHORIAS .

I – CONTA ORDINÁRIA ( conta de "primeiro grau" ou "principal" )

1) PESSOAL ( conta de " segundo grau" )

1.1) Líquido Salários

1.2) Adiantamentos ( contas de " terceiro grau" )

1.3) Férias

1.4) Etc....

2) BENEFÍCIOS ( conta de "segundo grau" )

2.1) Cesta Básica

2.2) Vale Transporte

3) ENCARGOS ( conta de " segundo grau" )

3.1) Inss

3.2) Fgts



II – CONTA FUNDO DE MELHORIAS ( conta de "primeiro grau" ou " principal")

1) PAGAMENTOS DIVERSOS ( conta de "segundo grau")

1.1) Equipamentos

1.2) Móveis e utensílios.

Os lançamentos contábeis são sempre efetuados nas contas de terceiro grau. Por exemplo, supondo que foi efetuado, em 02/02/99, um pagamento de Inss do mês de competência janeiro/99. Este lançamento seria efetuado "dentro" da conta de terceiro grau "Inss", do centro de custos "ENCARGOS", na conta principal "ORDINÁRIA". Somente para visualização, seria da seguinte maneira:

I-ORDINÁRIA

3) ENCARGOS

3.1) Inss

DATA HISTÓRICO VALOR

LANÇAMENTO CONTÁBIL 02/02/99 – Pagamento Inss Jan/99 - R$1.450,00

Assim, em cada conta de terceiro grau poderão ser feitos vários lançamentos. Por exemplo, dentro da conta de terceiro grau "Luz", que por sua vez faz parte do grupo "CONSUMO", serão lançadas as contas de luz do condomínio e da casa do zelador.