CONDOMINIO - DESPESAS ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS

DESPESAS ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS E INVESTIMENTOS
Um condomínio gera basicamente dois "tipos" de despesas: A Ordinária e a Extraordinária. Esta nomenclatura foi adotada pelo mercado em função da Lei do Inquilinato, que determinou a seguinte regra: O inquilino deve pagar as despesas ordinárias e o proprietário deve pagar as despesas extraordinárias. Daí a necessidade em separar e em saber distinguir os dois tipos de despesas.

Pois bem, quais seriam então as despesas ordinárias e quais seriam as extraordinárias ?

A Lei do inquilinato traz uma relação de cada uma delas. No entanto, tal enumeração não é taxativa, mas meramente exemplificativa. Melhor dizendo: Além das despesas enumeradas na Lei, outras existem que poderão ser classificadas como ordinárias ou como extraordinárias. Para que seja possível a correta classificação, é necessário entender o "espírito" da classificação. Alguns exemplos tornarão o assunto mais claro:

Conforme a Lei do Inquilinato, são despesas Ordinárias, entre outras: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum.

Por outro lado, são despesas extraordinárias, entre outras: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; d) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.

Analisando a relação acima, pode-se concluir pelo seguinte: As despesas que devem ser classificadas como ordinárias são aquelas despesas "normais", as despesas que fazem o condomínio "funcionar" em seu dia a dia, são os gastos que possibilitam a manutenção de "serviços" colocados à disposição pelo condomínio a seus moradores. Por exemplo, o condomínio coloca à disposição do morador um serviço de portaria. O gasto decorrente é considerado como despesa ordinária. Seguindo o mesmo raciocínio, a conservação do equipamento de interfonia também é classificada como despesa ordinária. No entanto, caso se trate de instalação do equipamento, e não simplesmente da conservação do equipamento já instalado, a despesa será extraordinária, já que este tipo de despesa tem um caráter de benfeitoria, de melhorias no imóvel, de itens que agregam valor ao patrimônio do edifício e, consequentemente, dos proprietários, que terão o seu imóvel valorizado. Assim, por exemplo, a decoração do hall de entrada do edifício traz, sem dúvida, uma valorização para o condomínio como um todo, pois torna o prédio mais atraente, podendo elevar ,inclusive, o valor de venda dos apartamentos. Aliás, por este motivo é que o proprietário deve arcar com o pagamento da despesa, já que ele será o beneficiado com a valorização, que não traz benefício algum ao inquilino.

Como se percebe, melhor seria se a Lei tivesse utilizado, o termo "Despesas de Investimentos", ao invés de "Despesas Extraordinárias". O termo "investimento " torna mais claro o objetivo da despesa, pois traz à mente uma idéia não de despesa, mas sim de acréscimo no patrimônio.

Longe de esgotar o tema, que é bastante extenso, o raciocínio que deve ser seguido para classificar determinado tipo de despesa é: Trata-se de um investimento ? A despesa vai valorizar o patrimônio ? Está adquirindo-se um equipamento que antes o condomínio não dispunha ? Se a resposta for positiva, a despesa deve ser, via de regra, classificada como Extraordinária. Se negativa, será em regra Ordinária.



TABELA: ORDINÁRIAS X EXTRAORDINÁRIAS

- Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias.

- De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição:

Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência.

Extraordinárias: benfeitorias para o prédio

- A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão.

- Tabela

DESPESAS ORDINÁRIAS

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS

Pintura de partes comuns

Pintura de fachada

Despesas regulares com funcionários (salários, encargos)

Indenizações trabalhistas

Consumo de água, luz, gás

Reformas e ampliações do imóvel

Manutenção de elevador, piscina, jardim etc.

Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer

Material de limpeza

Projetos de paisagismo e decoração

Honorários de administradora

Fundo de obras

Prêmios de seguros

Fundo de reserva

Telefone de uso coletivo


- No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.

- Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos.

- Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de guias e sarjetas, asfaltamento, galerias de águas pluviais, são extraordinárias.