A lei do Inquilinato (8.245/91) entrou em vigor há quase 20 anos, tendo sofrido algumas alterações ao longo do tempo, sendo a mais importante delas operada pela Lei 12.112/2009, que vigora desde janeiro deste ano.Veja 20 pontos importantes sobre o assunto:
1 – MUDANÇAS NA LEI: A lei 12.112/2009 não é a “nova lei do inquilinato”. Essa lei promoveu alterações na Lei 8.245/91, mas não a substituiu. Portanto, a Lei 8.245/91 permanece sendo a Lei do Inquilinato, vigorando com as alterações promovidas pela Lei 12.112/2009.
2 – VIGÊNCIA: Uma pergunta recorrente é: meu contrato vai ser afetado? As alterações não implicam em mudança dos contratos celebrados antes da vigência da referida lei. Os contratos celebrados posteriormente à vigência das alterações deve respeitar as novas regras. Já os artigos da lei que tenham natureza processual, independentemente do contrato em eventual discussão judicial ter sido celebrado antes da nova lei, terão incidência inclusive sobre os processos em curso.
3 – PRAZO DO CONTRATO: O prazo de contrato é um mito: os contratos de locação podem ser celebrados por prazo determinado ou não. No primeiro caso, é corrente imaginar que os contratos de locação residencial são sempre de 30 meses, mas a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração do contrato. Este pode ser de 12, 20, 30, 55 ou tantos meses quanto as partes estipularem. Na prática, a maior parte dos contratos residenciais tem prazo de 30 meses pois, nos contratos com prazo inferior a este, as hipóteses de despejo são reduzidas. Sobre isso, vale verificar os artigos 3º, 46º e 47º da lei.
4 – DESISTÊNCIA: Durante o prazo de vigência fixado, o locador não pode reaver o imóvel, ao contrário do Inquilino, que pode devolver o imóvel e encerrar a relação, pagando a multa contratual pela rescisão antecipada (veja o item 6)
5 – MULTA POR DESISTÊNCIA: Mais um mito corrente: a multa contratual. Como a prática do mercado consolidou a fixação de multa equivalente a três meses de aluguel em caso de descumprimento contratual, há a crença de que esta é a multa a ser fixada em qualquer contrato. A lei, entretanto, não fixa tal parâmetro. A multa, quando fixada, pode ser inferior ou superior a este parâmetro. De acordo com as peculiaridades do contrato ou da infração cometida, é muitas vezes recomendável que a multa seja adequada à violação.
6 – CÁLCULO DA MULTA: Falando em multa... É comum os contratos de locação estipularem multa pela rescisão antecipada do contrato. Havia já no meio jurídico entendimento de que a multa rescisória deveria ser paga de forma proporcional ao tempo restante do contrato. Com a recente alteração do artigo 4º da lei, fica consolidada na lei do Inquilinato a aplicação da proporcionalidade da multa rescisória, com base no tempo que falta para o término do contrato, de forma expressa. Com isso, a multa deve sempre ser calculada de forma proporcional ao tempo restante do contrato, em caso de rescisão antecipada.
7 – VENDA DO IMÓVEL: Ocorre muitas vezes de o imóvel ser vendido pelo proprietário no curso da locação. Algumas questões são importantes aqui: primeiro, o inquilino deve ser notificado para exercer seu direito de preferência para aquisição do imóvel, em igualdade de condições com qualquer interessado. Essa notificação deve conter as condições do negócio, destacando preço, forma de pagamento, disponibilidade para análise da documentação e outros dados. O inquilino tem 30 dias para manifestar sua preferência na aquisição.
8 – PREFERÊNCIA NA COMPRA: Ainda nesta questão, pergunta-se: E se não for exercida a preferência, o adquirente tem de manter o contrato de locação em curso? Em princípio não. Aquele que adquire o imóvel tem o exercício dos poderes inerentes à propriedade e não celebrou o contrato. Entretanto, o adquirente estará obrigado a respeitar o contrato, desde que (i) tenha sido celebrado por prazo determinado, (ii) que dele conste cláusula específica assegurando a vigência do contrato em caso de alienação e (iii) esteja o contrato averbado no Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel locado.
9 – MORTE DO PROPRIETÁRIO: Outro fenômeno comum em locação é a sub-rogação. Ocorre a sub-rogação quando o locador falece e seus herdeiros assumem esta posição, e quando um dos cônjuges permanece no imóvel locado, assumindo a condição de locatário, após a dissolução da relação marital ou falecimento do cônjuge locatário. A lei 12.112/2009 trouxe alterações com relação à sub-rogação na locação residencial que são relevantes. A lei agora é expressa ao determinar que a sub-rogação por força do término da relação conjugal somente ocorre na locação residencial. Além disso, ocorrendo sub-rogação de locatário, o locador não mais pode exigir, automaticamente, a substituição do fiador ou o oferecimento de garantia. Com a alteração, tornou-se mais tranquila a situação do cônjuge que permanece no imóvel. Vale ressaltar, entretanto, que o fiador deve ser informado por escrito pelo sub-rogado, podendo exonerar-se da fiança. Sendo esta a vontade do fiador, poderá sim o locador exigir novo fiador ou outra garantia.
10 – GARANTIA DE LOCAÇÃO: Fiador é uma das modalidades de garantia no contrato de locação. A lei prevê quatro modalidades de garantia: (i) Caução – que pode ser em bens, móveis ou imóveis. Geralmente a caução é feita em dinheiro, equivalente a três meses de aluguel; (ii) Fiança – modalidade mais usada (ainda) nos contratos de locação; (iii) Seguro de Fiança Locatícia – modalidade que vem ganhando força e traz vantagens para as partes, como o recebimento de aluguéis, pelo locador, mesmo em caso de inadimplência do inquilino e, para o inquilino, desnecessidade de indicar um fiador; (iv) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento – incluída na lei em 2005. Modalidade ainda pouco adotada no Brasil. O contrato somente pode adotar uma das modalidades de garantia, por expressa determinação legal.
11 - VALIDADE DA GARANTIA: E por falar em fiador... Até que momento do contrato vai a garantia? A garantia do contrato se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado. No caso de fiança, não tendo havido exoneração do fiador, sua responsabilidade se estende indubitavelmente até a entrega das chaves. Essa posição já era adotada pelos tribunais e após a lei 12.112/2009, restou consolidada na lei.
12 – FIADOR DESTITUÍDO: Muito já se discutiu sobre a possibilidade de o fiador exonerar-se de seu compromisso e, em sendo possível, a partir de quando haveria tal possibilidade. A lei 12.112/2009 deixa clara a possibilidade do fiador exonerar-se de suas obrigações, seja em caso de sub-rogação da locação seja nos casos em que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado. No primeiro caso, previsto no § 2º do art. 12, após ser comunicado da sub-rogação, terá o fiador 30 dias para comunicar ao locador sua intenção de exoneração. No segundo caso, previsto no inciso X do art. 40, pode o fiador se exonerar caso o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado. Em ambos os casos, após a comunicação ao locador, permanecerá ainda o fiador obrigado ao contrato por 120 dias. Vale ressaltar que nos casos de exoneração do fiador, confere a lei ao locador o direito de exigir do locatário nova garantia e, não sendo esta apresentada, caberá o desfazimento da locação mediante ação de despejo por descumprimento contratual, inclusive com pedido liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias;
13 – SUBLOCAÇÃO: A sublocação do imóvel locado, assim como a cessão ou empréstimo, pelo locatário, somente é possível com consentimento prévio e escrito do locador. Terminando o contrato de locação, seja pelo decurso do prazo seja por rescisão, termina também a sublocação.
14 – DEVERES DO LOCATÁRIO: O contrato de locação traz diversos deveres tanto para o locador quanto para o locatário. Um dos deveres do locatário é pagar as quotas de condomínio, mas não todas. Compete ao locatário pagar as despesas ordinárias do condomínio e a reposição do fundo de reserva, quando utilizado para custear despesas ordinárias advindas no curso da locação. As despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do locador.
15 - BENFEITORIAS NO IMÓVEL: O dever de conservação do imóvel também é inerente ao contrato de locação. Em geral o contrato estipula que qualquer benfeitoria realizada pelo locatário não será indenizada. Se o contrato nada disser, as benfeitorias necessárias são passíveis de indenização, independentemente de autorização do locador, assim como as benfeitorias úteis, desde que autorizadas. Nos dois casos, caso não haja indenização, confere-se ao locatário o direito de retenção do bem locado, como forma de exigir a indenização.
16 – PAGAMENTO DO ALUGUEL: Os aluguéis são pagos com referência ao mês vencido. Na locação por temporada ou que esteja sem garantia, pode ser exigido o aluguel antecipadamente, sendo que na temporada pode ser exigido o pagamento antecipado de todo o período ajustado.
17 – LOCAÇÃO COMERCIAL: Nas locações não residenciais, geralmente destinadas a atividades comerciais ou industriais, a lei visa proteger o fundo empresarial ou, de outro ângulo, os benefícios gerados pela atividade da empresa instalada no imóvel locado, atividade esta que gera pagamento de tributos, emprego e desenvolvimento econômico. Esta observação é importante pois, conjugadas determinadas condições, ao contrário da locação residencial, pode o locador ser obrigado a renovar compulsoriamente o contrato. Para tanto, é necessário que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
18 - DESPEJO DO INQUILINO: Em caso de descumprimento do contrato de locação, o inquilino fica sujeito às penalidades previstas no contrato e na lei, incluindo o despejo. A lei já previa hipóteses em que o despejo pode ser concedido liminarmente, isto é, antes mesmo do julgamento final do processo. A lei 12.112/2009 ampliou as hipóteses, sendo relevante destacar algumas, de maneira a quantificar a responsabilidade do locatário no cumprimento das suas obrigações. Se, por exemplo, houver descumprimento de acordo escrito, assinado por duas testemunhas, ajustando a desocupação do imóvel em pelo menos seis meses, o inquilino poderá ser despejado liminarmente.
19 – NOVA GARANTIA: Outra hipótese interessante (esta trazida pela alteração de 2009) é a que o inquilino deixa de indicar nova garantia, no prazo de 30 dias, quando notificado pelo locador de acordo com o art. 40 da lei. Neste caso, poderá o locador ingressar com Ação de Despejo e obter liminar para despejar o inquilino que desobedeceu a notificação e deixou o contrato fragilizado, pela ausência de garantia.
20 – LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO: Após a última alteração na lei, há possibilidade de requerimento para desocupação liminar do imóvel em caso de não pagamento de aluguel e acessórios da locação. Dois requisitos precisam ser conjugados para dar lugar a esta liminar: (i) o não pagamento de aluguéis e acessórios e (ii) ausência de garantia do contrato ou pedido de exoneração do fiador. Nos casos em que o contrato de locação encontra-se inadimplido pelo locatário, a relação contratual fica relativamente desequilibrada em desfavor do locador. Esta previsão, contida no inciso IX do § 1º do art. 59, levou alguns veículos de comunicação a noticiarem o surgimento da possibilidade de celebrar contrato de locação sem garantia. Em verdade, o contrato de locação já podia ser celebrado sem garantia, como se depreende da leitura do art. 42 da Lei do Inquilinato. A inovação foi a possibilidade de concessão de liminar para estes contratos sem garantia, quando há falta de pagamento. Para evitar o despejo liminar, deverá o locatário no prazo conferido para a desocupação, efetuar o pagamento integral do débito, ato conhecido como purgação da mora.
Fonte: Valter da Silva Vivas – coordenador jurídico do Schneider Advogados Associados
5 – MULTA POR DESISTÊNCIA: Mais um mito corrente: a multa contratual. Como a prática do mercado consolidou a fixação de multa equivalente a três meses de aluguel em caso de descumprimento contratual, há a crença de que esta é a multa a ser fixada em qualquer contrato. A lei, entretanto, não fixa tal parâmetro. A multa, quando fixada, pode ser inferior ou superior a este parâmetro. De acordo com as peculiaridades do contrato ou da infração cometida, é muitas vezes recomendável que a multa seja adequada à violação.
6 – CÁLCULO DA MULTA: Falando em multa... É comum os contratos de locação estipularem multa pela rescisão antecipada do contrato. Havia já no meio jurídico entendimento de que a multa rescisória deveria ser paga de forma proporcional ao tempo restante do contrato. Com a recente alteração do artigo 4º da lei, fica consolidada na lei do Inquilinato a aplicação da proporcionalidade da multa rescisória, com base no tempo que falta para o término do contrato, de forma expressa. Com isso, a multa deve sempre ser calculada de forma proporcional ao tempo restante do contrato, em caso de rescisão antecipada.
7 – VENDA DO IMÓVEL: Ocorre muitas vezes de o imóvel ser vendido pelo proprietário no curso da locação. Algumas questões são importantes aqui: primeiro, o inquilino deve ser notificado para exercer seu direito de preferência para aquisição do imóvel, em igualdade de condições com qualquer interessado. Essa notificação deve conter as condições do negócio, destacando preço, forma de pagamento, disponibilidade para análise da documentação e outros dados. O inquilino tem 30 dias para manifestar sua preferência na aquisição.
8 – PREFERÊNCIA NA COMPRA: Ainda nesta questão, pergunta-se: E se não for exercida a preferência, o adquirente tem de manter o contrato de locação em curso? Em princípio não. Aquele que adquire o imóvel tem o exercício dos poderes inerentes à propriedade e não celebrou o contrato. Entretanto, o adquirente estará obrigado a respeitar o contrato, desde que (i) tenha sido celebrado por prazo determinado, (ii) que dele conste cláusula específica assegurando a vigência do contrato em caso de alienação e (iii) esteja o contrato averbado no Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel locado.
9 – MORTE DO PROPRIETÁRIO: Outro fenômeno comum em locação é a sub-rogação. Ocorre a sub-rogação quando o locador falece e seus herdeiros assumem esta posição, e quando um dos cônjuges permanece no imóvel locado, assumindo a condição de locatário, após a dissolução da relação marital ou falecimento do cônjuge locatário. A lei 12.112/2009 trouxe alterações com relação à sub-rogação na locação residencial que são relevantes. A lei agora é expressa ao determinar que a sub-rogação por força do término da relação conjugal somente ocorre na locação residencial. Além disso, ocorrendo sub-rogação de locatário, o locador não mais pode exigir, automaticamente, a substituição do fiador ou o oferecimento de garantia. Com a alteração, tornou-se mais tranquila a situação do cônjuge que permanece no imóvel. Vale ressaltar, entretanto, que o fiador deve ser informado por escrito pelo sub-rogado, podendo exonerar-se da fiança. Sendo esta a vontade do fiador, poderá sim o locador exigir novo fiador ou outra garantia.
10 – GARANTIA DE LOCAÇÃO: Fiador é uma das modalidades de garantia no contrato de locação. A lei prevê quatro modalidades de garantia: (i) Caução – que pode ser em bens, móveis ou imóveis. Geralmente a caução é feita em dinheiro, equivalente a três meses de aluguel; (ii) Fiança – modalidade mais usada (ainda) nos contratos de locação; (iii) Seguro de Fiança Locatícia – modalidade que vem ganhando força e traz vantagens para as partes, como o recebimento de aluguéis, pelo locador, mesmo em caso de inadimplência do inquilino e, para o inquilino, desnecessidade de indicar um fiador; (iv) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento – incluída na lei em 2005. Modalidade ainda pouco adotada no Brasil. O contrato somente pode adotar uma das modalidades de garantia, por expressa determinação legal.
11 - VALIDADE DA GARANTIA: E por falar em fiador... Até que momento do contrato vai a garantia? A garantia do contrato se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado. No caso de fiança, não tendo havido exoneração do fiador, sua responsabilidade se estende indubitavelmente até a entrega das chaves. Essa posição já era adotada pelos tribunais e após a lei 12.112/2009, restou consolidada na lei.
12 – FIADOR DESTITUÍDO: Muito já se discutiu sobre a possibilidade de o fiador exonerar-se de seu compromisso e, em sendo possível, a partir de quando haveria tal possibilidade. A lei 12.112/2009 deixa clara a possibilidade do fiador exonerar-se de suas obrigações, seja em caso de sub-rogação da locação seja nos casos em que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado. No primeiro caso, previsto no § 2º do art. 12, após ser comunicado da sub-rogação, terá o fiador 30 dias para comunicar ao locador sua intenção de exoneração. No segundo caso, previsto no inciso X do art. 40, pode o fiador se exonerar caso o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado. Em ambos os casos, após a comunicação ao locador, permanecerá ainda o fiador obrigado ao contrato por 120 dias. Vale ressaltar que nos casos de exoneração do fiador, confere a lei ao locador o direito de exigir do locatário nova garantia e, não sendo esta apresentada, caberá o desfazimento da locação mediante ação de despejo por descumprimento contratual, inclusive com pedido liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias;
13 – SUBLOCAÇÃO: A sublocação do imóvel locado, assim como a cessão ou empréstimo, pelo locatário, somente é possível com consentimento prévio e escrito do locador. Terminando o contrato de locação, seja pelo decurso do prazo seja por rescisão, termina também a sublocação.
14 – DEVERES DO LOCATÁRIO: O contrato de locação traz diversos deveres tanto para o locador quanto para o locatário. Um dos deveres do locatário é pagar as quotas de condomínio, mas não todas. Compete ao locatário pagar as despesas ordinárias do condomínio e a reposição do fundo de reserva, quando utilizado para custear despesas ordinárias advindas no curso da locação. As despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do locador.
15 - BENFEITORIAS NO IMÓVEL: O dever de conservação do imóvel também é inerente ao contrato de locação. Em geral o contrato estipula que qualquer benfeitoria realizada pelo locatário não será indenizada. Se o contrato nada disser, as benfeitorias necessárias são passíveis de indenização, independentemente de autorização do locador, assim como as benfeitorias úteis, desde que autorizadas. Nos dois casos, caso não haja indenização, confere-se ao locatário o direito de retenção do bem locado, como forma de exigir a indenização.
16 – PAGAMENTO DO ALUGUEL: Os aluguéis são pagos com referência ao mês vencido. Na locação por temporada ou que esteja sem garantia, pode ser exigido o aluguel antecipadamente, sendo que na temporada pode ser exigido o pagamento antecipado de todo o período ajustado.
17 – LOCAÇÃO COMERCIAL: Nas locações não residenciais, geralmente destinadas a atividades comerciais ou industriais, a lei visa proteger o fundo empresarial ou, de outro ângulo, os benefícios gerados pela atividade da empresa instalada no imóvel locado, atividade esta que gera pagamento de tributos, emprego e desenvolvimento econômico. Esta observação é importante pois, conjugadas determinadas condições, ao contrário da locação residencial, pode o locador ser obrigado a renovar compulsoriamente o contrato. Para tanto, é necessário que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
18 - DESPEJO DO INQUILINO: Em caso de descumprimento do contrato de locação, o inquilino fica sujeito às penalidades previstas no contrato e na lei, incluindo o despejo. A lei já previa hipóteses em que o despejo pode ser concedido liminarmente, isto é, antes mesmo do julgamento final do processo. A lei 12.112/2009 ampliou as hipóteses, sendo relevante destacar algumas, de maneira a quantificar a responsabilidade do locatário no cumprimento das suas obrigações. Se, por exemplo, houver descumprimento de acordo escrito, assinado por duas testemunhas, ajustando a desocupação do imóvel em pelo menos seis meses, o inquilino poderá ser despejado liminarmente.
19 – NOVA GARANTIA: Outra hipótese interessante (esta trazida pela alteração de 2009) é a que o inquilino deixa de indicar nova garantia, no prazo de 30 dias, quando notificado pelo locador de acordo com o art. 40 da lei. Neste caso, poderá o locador ingressar com Ação de Despejo e obter liminar para despejar o inquilino que desobedeceu a notificação e deixou o contrato fragilizado, pela ausência de garantia.
20 – LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO: Após a última alteração na lei, há possibilidade de requerimento para desocupação liminar do imóvel em caso de não pagamento de aluguel e acessórios da locação. Dois requisitos precisam ser conjugados para dar lugar a esta liminar: (i) o não pagamento de aluguéis e acessórios e (ii) ausência de garantia do contrato ou pedido de exoneração do fiador. Nos casos em que o contrato de locação encontra-se inadimplido pelo locatário, a relação contratual fica relativamente desequilibrada em desfavor do locador. Esta previsão, contida no inciso IX do § 1º do art. 59, levou alguns veículos de comunicação a noticiarem o surgimento da possibilidade de celebrar contrato de locação sem garantia. Em verdade, o contrato de locação já podia ser celebrado sem garantia, como se depreende da leitura do art. 42 da Lei do Inquilinato. A inovação foi a possibilidade de concessão de liminar para estes contratos sem garantia, quando há falta de pagamento. Para evitar o despejo liminar, deverá o locatário no prazo conferido para a desocupação, efetuar o pagamento integral do débito, ato conhecido como purgação da mora.
Fonte: Valter da Silva Vivas – coordenador jurídico do Schneider Advogados Associados
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